2022年09月26日

新規開業物件の狭間にいるドクターは。

人気エリアや出身医局が近いエリアで開業物件を探そうとすると、どうしても物件自体の枯渇が生じてしまい、ご自身がご開業をご検討された時点で物件自体がまだある状態であれば、それらの中からチョイスも出来るでしょうし他の要因や条件面の精査も可能だと思います。
しかし、物件自体のエリア内における不足と云う事になると、選ぶと言う事自体が出来ない状態になりますし、希望エリア内で探し回って漸く見つけた物件に対しては、文句を付ける事よりもその物件自体を確保する方向に目が行ってしまい、物件その物を精査する余裕も無くなってしまう可能性さえ秘めてしまう事になり兼ねません。
箱物供給側として見ると、あるエリア内においての地主の動きや考え方等によって、ある時期に特定エリアの物件が一気に動き出して複数の新規物件が誕生する事もままあり、そう云った時期にフィットする事の出来たドクターであれば、あまり苦労せずに程良い条件と診療圏の数値を持つ新規物件に巡り合えるのでしょうけれども、そうでない場合においては昨年までは色々な物件が合ったにも拘らず、今年に入ったら良いと思っていた物件が軒並みNG扱いになってしまっていて、どれも選べない状態に陥っていたりする訳です。
結局そう云ったドクターの皆様方は、そのエリアでの物件探索を諦めて他のエリアへ目を向ける形を取るか、飽く迄もそのエリアに固執するのであれば、ご開業の時期をずらして物件の出現を待つ形を取るしか術が無い事になって参ります。
ご家庭内の事情にもよるのでしょうけれども、お子様が小さい時期であればある程度の時間に余裕もありますので、物件が出来るのを待つと言った選択も可能ですが、お子様が小学校へ入るタイミングであったり中学・高校・大学への進学時期に重なる場合には、単純に待ちの姿勢で物件を探す余裕は無くなって参りますし、何よりも資金が大切になる時期ですしドクターご自身の年齢的な部分も絡んで来る事も多くなりますので、そう云った状況下においてはご開業自体の方向性をジックリと検討した上で、速やかなご決断をする必要も出て参ります。
一昔や二昔前ですと、開業適齢期等と言ってドクターに開業をどんどん進める「開業セミナー」等が多く開催されておりましたが、それらについてもよくよく考えてみますと、それらの中で語られていた開業適齢期なる物が、40歳代をゴールデンエイジと考えられていた節もあり、積極的にその年齢のドクターへのアプローチもされて居たようですが、果たして本当にそうなのでしょうか?
多くのドクター達がその年齢においては、家庭を持ちお子様達も多くが成長過程でこれからお金が掛かる時期を迎える年齢だと思うと、弊社においてはそれらの年齢が決してゴールデンエイジであるとは思えませんし、自由度の低いご開業の選択肢があるだけの時期だとも思っております。
本当のご開業されるについてのゴールデンエイジとは、30代半ばから40代前半位なのでは?とも考えており、それらの時期においてはドクターがご家庭を持っていてもお子様はまだ居なかったり、居てもベビーの域を出ていない状況が多かったりして、ファミリーでも動き易い環境であったりするケースが多い訳であり、その時期にご開業されればお子様が大きくなる前に様々な資金を蓄えたり、将来的な展望を描くにもやり易い環境が合ったり致します。
また、ある程度お子様が大きくなってしまった後においてもご開業におけるチャンスは多く残っており、ドクターご自身も経験豊富な領域に達している方が増えている訳ですので、ご開業という選択肢も選び易い環境になっているケースが多かったり致します。
そう言った事を様々ご検討されて新規ご開業物件が余り選べない環境であったりする場合には、ご自身の立ち位置を再度見直しながら、将来的な部分をしっかりと見据えてご開業自体をじっくりとご検討される事をお勧め致します。
posted by 医院開業物件パラダイス at 10:24| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月21日

物件オーナー側とのトラブル回避の為に準備すべき事。

ご開業される時点で、ドクターが入居希望されて入った物件についても、そのドクターが定期借家契約年数未満で退去する状況になった時等には、賃貸借契約書に記載されている条項に基づいて、違約金の支払い等をする事が記載されているケース等が非常に多いかと存じます。
そう云った状況の折には、その賃貸借契約時に了承した上でのご契約をされている訳ですので、その条項に従うのが筋だと思います。
但し、イレギュラーの場合については、どう云う風に行動したら良いものか?という部分で、不安要素が出て来る場合も合ったり致します。
どういう場合?と言っても、それ程一般的には無いレアケースと言う場合だとは思うのですが、例えば物件の本契約を済ませて敷金や保証金を規定通りに支払った後に、その管理会社等が倒産してしまう事によって、預けてあった敷金や保証金が返還もされずに持ち逃げされた様な状態になっていたりした場合、当然入れてあった敷金なり保証金はゼロになっている訳で、本来であれば入れてあった保証金や敷金の中から、中途退去する場合等にはその部分に関わる違約金を引かれて残りを受け取ると云った形になる訳です。
しかし、その部分が既に欠落していてゼロだったりする場合ですと、中途解約をしても詰まる所の支払い原資も無い状態ですので、解約をする側としては通常の考えだとゼロの部分から何パーセント分を差し引くと言われても、結局は何も無い訳だからゼロでしょう?と言った論理になりそうなのですが、物件オーナー側から見れば、それはそうかも知れないが単純に行き成り利益が無くなる状況は看過出来る訳も無いと言う事で、必ず揉める事が予想される事になったりする訳です。
その場合には、物件オーナー側としての利益防御の為に何らかの訴訟を起こす事も考えられなくも無く、それらを行き成り起こされても出て行こうとするドクター側にとっては、大変に重荷となるお話になったりも致します。
そういった事を考えると、退去する前段階において (この場合においては、概ねの通告時期は退去前6か月以前というのが通例です) 念の為に法律専門家等への相談を事前にしておき、どう言った事が起こりそうなのかと言う部分について、先読みをしながらある程度の知恵を授かって置く事が肝要かと思われます。
そしてその先読みの形が現実になりそうになった時には、迷わずにその法律専門家へ委託してしまい、ご自身が矢面に立つ事の無い形にする事が大事になってくるものと思われます。
体調不良だとか、高齢でのリタイヤ等が理由の場合には、そう言った危惧も殆どしないで済む事だと思いますが、近隣により良い物件が出来るだとか、更に売り上げを出したいといった理由での移転と言ったケースの場合には、思わぬ形でのクレームや横槍、妨害工作等も仕掛けられる可能性がありますので、事前に準備出来る事についてはある程度の専門家への相談を事前に行いながら、下準備を重ねて置く事が重要なファクターになって来るものと思われます。
本来であれば、各人其々のドクターが思い通りに動く事は、法律においても守られるべき事なのですが、やはり物件のオーナーサイドから見ると収入減でしかない行動を起こされる事は、我慢出来ない部分もあるでしょうし、何らかの報復を検討される方も居られるものと思いますので、物件退去に関しての行動を起こす前には、事前の予防線を考えておく事は大切な部分だと思われます。
滅多に無い事のお話ではありますが、ドクターの皆様がいづれは体験する事になるかも知れませんので、イレギュラーの場合については特に気を付けるべき部分としてのお話をさせて頂きました。
posted by 医院開業物件パラダイス at 17:17| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月12日

一般規格での新規開業物件の注意点

今迄の流れで行きますと、その殆どの物件については医療関係会社が主体となって企画された物件でしたので、医療関係の事が分かっている事が前提で設計施工される物でしたが、そうで無い一般の企画建築物件の場合ですと、たまたま空き区画にどの業態を入れようかと言うお話になった時に、100円ショップでも良いけどクリニックの方がお客さんが喜ぶのでは?位のノリでテナント募集を掛けるケースがあるようです。
今回弊社がお話に参加する形になった物件も正にそのケースであり、当初は別の業態を検討していた所にいきなり医療関係も良いのでは?と言う展開になって、それならば調剤をやってくれるドラッグストア等を入れた上で、クリニックの誘致をしようと云う形になったものの様です。
しかし、大雑把な形での区分けについてはしておいても、それらの細かい部分のお話や要望についての吸い上げが後回しになっている感じであり、何かドクター側からの要望が出てきてもその点については、経費の部分で何処がその経費を負担するのか?と言ったお話が先になり、経費の帳尻合わせが先にならない限り、要望やお話そのものが没になりそうな危うい感じの進捗状況であり、お話に加わっていても大変残念な気持ちにさせられる事の多い物件建築の経緯があります。
しかも遣り難い部分として、ドクター側が「仮申し込み」をしている段階で、既に後に引けない形でお話を強引に進める為に、ドクターが要望を出しても通らなかったりした場合にキャンセルをしたいと考えても、それを受け付けない雰囲気を醸し出している所が怖い様にも感じられます。
医療関係の細かいお話が全く分からない状態で、単なる商業施設主体の物件計画の作成段階において、いきなり医療関係を募集するという場合には、本当に早期にその物件への出店を希望した上で、早い段階でのドクター側の希望を出さないと、まるでお話を受けて頂けない形で事が進んでしまうように感じられ、ドクターサイドから見れば非常に危うい感じのする物件計画の様に見える訳です。
ある薬局関係会社の方からは、以前に電鉄系の大手会社等と医療系を入れるお話をすると、殆ど医療系に関する知識が無いままに事を進めてしまうので、非常にやり難いから気をつける様にとのご注意を頂いた事を思い出します。
これから数日後に、その会社様においての設計説明会が催されるのですが、その場においては既に要望を出す事自体が難しい様なお話も出ておりましたし、結構厳しい状況でお話が推移した場合には、ドクター側がどう云ったご対応をされるのかも心配になって参ります。
ここでドクターが要望を受け入れて頂けないと云う事で抜けますと言った場合、物件側としては今更どうすると言った事での余計なトラブルと対立を招きそうで、大変に気が重くなる感じがして参ります。
始めからドクター側が考えている時間的なスタンスと、物件側が考えているスタンスの時間的な部分と、それに加えた費用的な部分のズレが生まれて来て居るようで、これらのギャップを埋める形でお話を進められないと、まともには計画が進まないように感じられます。
ドクター側では物件の完成までに時間があるという認識であり、物件側としては早期にテナントを固めた上で、費用按分計算をキッチリと決めた形でお話を進めたいと言う計画があり、先を急ぐ形になるので要望があるのなら早めに出して欲しいと言うスタンスですが、実際にはドクター側としてその物件に出ても良いのか否かの選択をしている段階であり、その先の要望と言ったステージには立っていないという部分で、大きなギャップが生じているものだと思われます。
ひょんな形で今回のお話に参加する事になった訳ですが、現状を打破しながら何とかこのままお話が上手く進む様に精一杯頑張る所存ですし、双方が納得の行く合意点を探す努力をしたいと思っております。
まずは、物件側とドクター側の見解のギャップを、少しでも縮める作業が先なのか?とも感じております。
posted by 医院開業物件パラダイス at 19:44| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする