2018年04月18日

新規物件・中古物件の良し悪しは?

これからご開業される先生の多くは、出来ればご開業物件については新規物件でとお考えの事と存じますが、今迄のそのエリアにおける物件の数や立地に関わる部分として、新たに出来た物件の場所が必ずしも良い場所に建っているとは限らず、一見大通りに面した条件の良さそうな新規案件であっても、実際にそのエリアに居住している住民の多くは、その大通りを使うよりも1本裏手の裏道を使うと云ったケースが良くあり、その物件のあるエリアの状況を良く知っているドクターで無い限り、それらのエリア情報については判る訳も無く、一般的な状況判断によって新規物件を非常に魅力的に見てしまうと云った事も良くあります。
しかし、その裏手の路地に面した中古物件の方が実は地元の人達にはよく知られていたりして、物件の認知度と云う点においては新規物件で無く、裏手の中古物件であっても問題の無いケースもございます。
その際に、物件の何が異なって来るのかと云う点になりますと、新規案件に関しては当然新たに物件オーナー様が融資を受けて建てた物件ですので、そのオーナー様にしてみれば融資を受けた分の回収を考える訳であり、一等地に建つ物であれば尚の事、賃料に反映される形になって来る訳ですので、坪単価が高くなっても仕方の無い事ですが、そこは物販の場合とは異なりますので医療関係が入ると云うのであれば、出来るだけ安くしてほしいと云う要望を出す事になりますが、殆どの場合には安くなる事は稀であり、高い賃料を支払う形になるが場所は最高ですと云った事になったりするのです。
しかし、実際にはその裏手の物件の方が、はるかに賃料も安くなっており、更には住民にも認知され易い条件が揃っていたりする事になったりして、本当に良い物件はどれなのかと云う点を見極めるには、意外に現地の調査をシッカリとしておきませんと判らずじまいで終わってしまう結果にもなり兼ねませんので、大変に注意が必要です。
つい最近に於いても、上記の様な案件がございましたが、この様なケースの場合にはランニングコストと云った部分を含めて考えますと、事業計画の段階に於いて約2千万円位の融資額の差が出て来る事になり兼ねませんので、本当にそれらの物件を良く調べてみる必要がございます。
新規物件は、それなりの内容と立地を検討した上で建築されておりますので、一概に悪いとは申しませんけれども、やはり後発物件と云う事になりますと賃料部分ではどうしても高めの設定が為されてしまい、これからご開業される先生にとってはすんなりと決められる様な物件の金額では無い、と云ったものが多い様に感じられます。
中古の物件の場合に於いても、居抜き物件の場合等については内装や機器類がそのまま放置されていたりするケースも多く、中古であっても気にしないと云ったドクターであれば特には問題無いのかも知れませんが、やはり、これから新規でご開業される先生にしてみれば、以前にどの様な先生が使っていたのかも判らず、更にはどの様な事情によって閉院されたのかと云った部分についても気になったり致しますし、縁起を担ぐドクターだったりするととてもそのような中古物件や居抜き物件には手を出したがらない方も多い事かと存じます。
但し、そう云った物件には賃料設定の部分や、残置機器類などの部分で使える物があったりしますので(例えば空調設備や自動ドア等)、ご開業される際の費用のカットや節約には非常に大きな貢献をする事になったり致します。
以上の様な訳であり、新規物件や中古物件には其々の良し悪しがございますから、ご開業されるドクターの皆様は其々のお考えの上で、最良だと思われる物をチョイスしながら物件選びをされます事が肝要かと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 19:02| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月16日

ご開業で気を付けておきたいポイント

ご開業準備の中で、気を付けておきたい事のポイントを挙げるとすれば、@物件AスタッフB広告と云った事を挙げても良いのではないでしょうか?
始めの物件についてですが、これは最も基本的な部分としてこの良し悪しによって、患者さんが来るか来ないかも大きく変わって来る可能性が大きいと思われます。
どの様な診療をされるのか?どの様な年齢層の患者さんに来て欲しいのか?競合と呼ばれる他のクリニックの状況はどうなっているのか?周辺の住民環境はどの様な住まいに居住しているのか?これから長い期間通勤するに当たって適度な距離に位置しているのか?薬局の協力体制はどうなっているのか?単体なのかモール物件なのか?新築なのか居抜き案件なのか?普通借家契約なのか定期借家契約なのか?周辺の人の動線はどの様になっているのか?物件の近くにマグネット案件はあるのか?賃料等のランニングコストと物件その物の価値とのコスパは適正なのか?等と、数え上げればきりが無い位に解決したい疑問が出て来るものです。
しかし、これらの事を蔑ろにしたまま見逃して先へ進む事は、後々ご開業された後にはリカバリーするには大変苦労する事になる事でもありますので、これらの問題にはシッカリと向き合って問題点をクリアにしておく必要がありますし、それがクリア出来ていればそれ程心配する要素も無くなると云う事が出来ます。
次に、スタッフの問題がある訳ですがこれは相手が人間ですので、その本質を見極める事は非常に難しく、さりとてその部分を余りルーズにチェックしておかないと、開業された後に人事面での問題や患者さんからの評判、特にクリニック全体としての評判に直結する悪い評判や口コミを誘発する結果に繋がり兼ねません。
また、スタッフを集める際には賃金の支払いその他が条件になって参りますが、その額が余りに少ないと全く募集を掛けても人が集まらずに大変焦る結果にもなり兼ねませんが、多く掲示し過ぎても良い人ばかりが集まる訳では無く、どうにもならない様な不要な人物まで来てしまい兼ねませんので、これについてもそのエリアでの平均的な相場や価格と云ったものを見ておく必要もございます。
看護師についても経験や性格的な部分まで、しっかりと見極めて置きませんと仕事に直結する部分が多いスタッフになりますので、こちらについても注意が必要ですが、意外に見落としがちなのが受付スタッフであり、このスタッフの場合には比較的賃金も割安で軽く見てしまう傾向がある訳ですが、実は非常に大切な先生ご自身の顔ともいえるパートを受け持つスタッフになりますので、金額的には相場クラスで良いとしてもその性格や人と成りについては細かくチェックをしておきたい部分です。
面接の折には良いと思っていた人であっても、意外にズボラであったりルーズであったり、無愛想であったり気が利かない等、非常に細かい部分まで患者さん達は見ておりますし、それらについての評価が平均点を下回ると、途端にクリニックとしてあそこはダメだと云った口コミが立ってしまう訳ですので、本当に受付のスタッフさんを選ぶのは慎重に注意深く選びたいものです。
最後に広告についてですが、この事は今迄先生方は勤務医であったり他院での雇用であったりと云う立場であると、患者さんがどの様にして集まって来ているのか等と云う事は、殆ど考えもしない部分になる訳ですが、これからご開業されるとなると、この広告宣伝と云った部分が医療の場合にはいつでも気軽に出来る事柄では無いだけに、出だしの部分で非常に重要なパートになって来る訳なのです。
ご開業されるに当たって、事前にHP等を制作してご自身のクリニックがいついつ出来ますよと云った予告や、どの様な診療をどんな形でどの様な患者さんへ向けてやりたいと云ったコンセプト等もシッカリと謳い、患者さん予備軍の人達を引き付ける事が非常に大切になって参りますし、単に看板を出す事以外にもリーフレットを配布したり、新聞チラシを開業直前に出したり、物件があるエリアの地域コミュニティ雑誌へのインタビュー形式での広告出し等、意外に出来る事も数多くあったりしますので、それらに掛かる費用についても運転資金の中にしっかりと入れ込んでおく必要がある訳なのです。
その他では、近頃では殆ど必要ない等と云われる事もあったりする電柱広告等に関しても、クリニックの周辺には出来るだけ出しておく事が、初めて来院する患者さんへの目印にもなりますし、それもれっきとした看板ですので役には立つ物なのです。
また、バス路線でのアナウンスに入れ込んだり、バスのボディに看板を出したりと、路線バスについては意外に使える部分も多くあり、それらを有効に活用する為にもその資金としての広告宣伝費を運転資金の中に入れた上で、融資額を決める事が大切になって参ります。
また、医療関係では色々と宣伝に対する制約と云った事もございますので、その部分はプロの業者に任せながらもご自身の想いを伝えて、可能な限りでのご自身のクリニックのアピールを早い段階でする事が、患者さんをスタート時から増やす大切なファクターになりますので、是非、この事は気を付けて頂ければと存じます。
弊社に於ける開業セミナーに於いても、これらの注意点をシッカリとお伝えさせて頂きながらお話を進めますので、ご都合やお時間のある先生方は、是非、弊社の開業セミナーへお気軽にご参加頂ければ幸いに存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 17:42| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月13日

ご開業地の選択について

これからご開業される先生にとっては、何処でどの様にご開業をすればよいのか?と云った事は非常に大切な事柄であり、そのご開業地の選択をまず始めに考えませんと、その次に来る開業物件の検討もままならなくなってしまいます。
まずは、どういったコンセプトでご開業を考えるのかと云った事から始まりますが、競合が少ないエリアであれば多少お住まいから離れていても構わないと云うのか、そうでは無くお住まいから通勤時間がほぼ30分位までの距離感で場所探しをしたいと云うのか、或いは現在お勤めされている病院との関係性を保ちながら、その中で患者さんの誘致を期待出来る環境を望んでおられるのかと云った事等、様々なお考えの上で其々の先生方がご開業物件をお探しになっている訳です。
ここで、もし私がドクターの立場でご開業物件やそのエリアを選択するのであれば、まず第一に競合が今居る事よりも、今後に関して出て来難い場所取りが出来るのか否かと云う点に着目し、これから先についても余り入れそうな物件が多くなさそうな場所に、これから入れる物件があると云う物を探し、次に自分の絡む科目に関しての患者層(年齢的な部分で)が将来的にも余り減少しなさそうなエリアにあるのか否かと云う点を注意してみておき、その上で、通常のランニングコストとしての賃料設定等がリーズナブルである事も大変重要な点になりますので、それらをクリア出来る物件である事を基本にして物件探しをする事になります。
ご開業と云う事は、前々から申し上げている様に事業主になると云う事であり、事業を運営して行く事に他なりませんので、何よりもまず売り上げが上がる場所と物件である事が大前提であり、その次に周辺環境や通勤状況について、なるべくアクセスの良い場所であればそれに越した事はございません。
以前にも述べたかも知れませんが、一般的に見ればほぼ間違いなく当たるであろうと思われる駅前物件の中の医療モールでご開業されたドクターが居られますが、どういう訳か何年経ってもさっぱり売り上げが思う様に上がらず、返ってじり貧になって来ていると云う小児科クリニックがございますが、これ等は典型的な物件探しに於いての失敗例と云う事が出来ます。
まず、駅前であっても科目によってはそのメリットが余り関係ないと云う科目もあると云う点を見ておく必要がございますが、特に、小児科等小さいお子様を主として診る科目の場合には、駅前にクリニックを構える必要性は殆ど無く、むしろ住宅街か保育園等の、実際に子供達を直ぐに連れて行ける環境の場所の方が好ましい場合が殆どであり、通勤通学と云った行為は関係の無い患者さんに当たる訳ですので、駅前の高い賃料の物件に入る必要性は全くないと云っても過言ではありません。
また、その場合に於いて他科目のクリニックが流行っていた場合に於いても、それらのクリニックが高齢者を中心とした科目であるならば、それらに付随して患者さんを捉える事は難しく、そこへ一緒に入るメリットは殆ど無いと云っても良い場合が多く、その辺りを誤解して、或いはその様な甘言に乗ってしまって物件の選択をしたと云う事も有り得ますが、それは本当に間違った決断と云えますし、検討するには値しない案件であったと云う事なのです。
この様に、同じご開業物件やご開業地の選択をする場合に於いても、ご自身の科目がどの様な患者さんからのニーズがあるのか、或いは、どのエリアにそのニーズがあるのかと云った部分の分析をされた上で、まずはご開業地の選択をされ、その次にご開業物件の探索をして行くと云ったプロセスを踏む事が肝要かと存じますので、そう云ったご開業に関する初期の段階で弊社へのご相談等をされれば、勿論、ご相談等については無料ですし実際に開業をするのは先であったとしても、ご準備としてのご開業の指針にはなるのではないでしょうか?
その様な意味も含めて、是非一度、弊社の方へお気軽にご連絡を賜れればと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 19:06| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする