2018年04月01日

開業用物件の立地について

ご開業用物件を検討する際に人の動線やメインの通り等について、何処にその物件が立地しているかを重要視する事は非常に大切な事なのですが、その見方については一般的に言われている事をそのまま鵜呑みにして考える事は、実は失敗を招く一因になり兼ねませんので注意が必要です。
大通りに面した駅方向から見た際に視認性の良い判り易い物件というものは、一般的には非常に有利な立地の物件である事は誰でも想像がつく事かと存じます。
しかし、その物件の同じブロックの真裏に医療モール的なビルが建っており、更に表側の大通りに面した物件よりも坪単価がかなり安価であったりした場合、どちらを検討すべきでしょうか?
多少金額が高くても、視認性も良く人通りの多いメイン通りに面した坪単価の高い物件を選ぶべきなのか、或いはメインの通りから1本裏通りに入っている目立たない物件の方が良いのか?と云う二者択一の選択肢があったとした場合ですが、条件的には駅からの距離はともに徒歩5分、同じブロックエリアの中の表通りに面した物件か裏通りに面した物件かの違い、坪単価は表通りに面した物件が仮に1.7万円で裏通りの物件が1.3万円であったとした場合に、どうするかと云った問題なのですが、皆さんであればどうお考えになりますでしょうか?
勿論、時間帯にもよりますが検討されているドクター自身が現地を見に行った際には、圧倒的に表通りを歩く人が多く、裏通りについては殆ど人がいなかったと云うのですが、裏通り物件の目の前には大きな3階建ての駐輪場の建物が有り、中には自転車が満車状態だったと云う事でした。
そこで、裏通りに面した医療モール的なビルに入っている地元の薬局様へ念のためにお話を伺ってみた所、表の大通りについては地元に住む人達は殆ど利用しておらず、朝晩の通勤時間帯に自分達の家から裏通りを使って駅の近くである駐輪場に自転車を預けて駅へ向かう人が殆どであり、地元住民の本当の通勤路は自動車の通りも極端に少なく歩いていても余り危険を感じる事も無い裏通りを使っているのが現状です、と云うお話でしたが、では、それら住民達が具合の悪くなった時にどうするかと云えば、勿論、普段使っている裏通りに面した医療ビルを毎日見ている訳でありますので、当然ながら、裏通りの物件に入っている医療機関を訪ねて来ると云う訳であり、自動車や自転車では行きづらい表通りの物件に入っているクリニックへは行きたがらないと云う現象がハッキリと見えてくるのです。
そう云った細かな視点でのチェックが、ご開業の後に業績に反映されてくる訳であり、坪単価の高い大通りに面した物件に入ったのはイイが、肝心の患者さんが中々来てくれないと云ったケースの場合、そう云ったアクセスの良し悪しと云った問題が、根幹に潜んでいるケースが必ず存在している筈ですので、よく注意して物件の状況を把握する必要があると云う事が出来ます。
後は、地元に住んでいる人達へのインタビュー等によって、人の動線や普段使いの道等を把握する事が、患者さんの誘導には欠かせない作業になりますので、見た目が良いからとか視認性が抜群だから大丈夫と云った一般的な事の他にも、大切な調べるべき要因が潜んでいる事を見抜く力と共に、その物件を地元の人たちがどの様に見るのかと云った点も重要なファクターとなり得る事も、是非、知識として覚えて置かれる事をお薦め致します。
坪単価が4千円違ってくると云う事は、一ヶ月のランニングコストが物件40坪だとした場合に、16万円の開きが生まれる事になる訳であり、1年辺り192万円の格差が生まれる事になりますので、このランニングコストの差額だけでも他の有益な部分への投資なり広告関係へつかう事が出来る訳ですので、始めの部分でのコスト計算と患者動線の掴み方が非常に重要になる事を、能々ご研究される事が肝要になって参ります。
嫌な言い方になるかも知れませんが、良くタダで開業支援のお手伝いをさせて頂きますと云ったお話をされる会社様については、その先生が必ず上手く行く為にと云うよりも、如何に早く自分の会社が仕事として食い込めるのかと云った部分を重要視している為、そこまで深く検討してアドバイスをする事は稀であり、薬の卸業として早く登録してくれる事と医療機器類の販売を受けたいと云う事で、ドンドンと迫って来るケースが多い事かと思われます。
何故ならば、タダで開業支援をしますと云うのは正しくなく、医療器衣類の販売価格に自社の利益もシッカリと載せさせて頂き、判らない形で売り上げを立てさせて頂きますと云うだけの事であり、ついでに薬についても自社を優先してね!と云ったスタンスで営業をしているだけであり、決してタダで仕事を受ける様な馬鹿な真似をする会社は存在する訳が無く、その辺りの営業に関しては、純粋なドクターを赤子の手を捻る様にして意とも容易く捕まえるのが上手だ、と云えなくもありません。
ですので、営業トークが上手で普段から病院等にも社名が知られており、簡単に相談にも乗って頂けて2つ返事で引き受けてくれると云った卸の会社様には、簡単に何も知らないドクター達は乗せられてカモになっていると云うのが殆どの現状だと思われます。
しかし、それで上手く行っていればよいのですが、中々売り上げが伸びなかったり、ご開業の後には相談する人もおらずに一人で思い悩む事になるドクターも大勢いる訳であり、そう云ったケースに至らせない為にも、弊社に於いてはご開業準備期間からご開業の後も長い期間、ずっとどのドクターにも寄り添ってご成功されるまでのご支援を続けさせて頂いております。
これから、弊社に於いても開業セミナーを行ったりも致しますが、セミナーの内容においてはどの会社様が開催しても同じ様な事ばかりのお話だったりする訳ですので、弊社に於いては上記の様なある種の暴露話もする可能性は高いかと思われますので、お楽しみにしていてください。
posted by 医院開業物件パラダイス at 19:25| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする