2018年04月18日

新規物件・中古物件の良し悪しは?

これからご開業される先生の多くは、出来ればご開業物件については新規物件でとお考えの事と存じますが、今迄のそのエリアにおける物件の数や立地に関わる部分として、新たに出来た物件の場所が必ずしも良い場所に建っているとは限らず、一見大通りに面した条件の良さそうな新規案件であっても、実際にそのエリアに居住している住民の多くは、その大通りを使うよりも1本裏手の裏道を使うと云ったケースが良くあり、その物件のあるエリアの状況を良く知っているドクターで無い限り、それらのエリア情報については判る訳も無く、一般的な状況判断によって新規物件を非常に魅力的に見てしまうと云った事も良くあります。
しかし、その裏手の路地に面した中古物件の方が実は地元の人達にはよく知られていたりして、物件の認知度と云う点においては新規物件で無く、裏手の中古物件であっても問題の無いケースもございます。
その際に、物件の何が異なって来るのかと云う点になりますと、新規案件に関しては当然新たに物件オーナー様が融資を受けて建てた物件ですので、そのオーナー様にしてみれば融資を受けた分の回収を考える訳であり、一等地に建つ物であれば尚の事、賃料に反映される形になって来る訳ですので、坪単価が高くなっても仕方の無い事ですが、そこは物販の場合とは異なりますので医療関係が入ると云うのであれば、出来るだけ安くしてほしいと云う要望を出す事になりますが、殆どの場合には安くなる事は稀であり、高い賃料を支払う形になるが場所は最高ですと云った事になったりするのです。
しかし、実際にはその裏手の物件の方が、はるかに賃料も安くなっており、更には住民にも認知され易い条件が揃っていたりする事になったりして、本当に良い物件はどれなのかと云う点を見極めるには、意外に現地の調査をシッカリとしておきませんと判らずじまいで終わってしまう結果にもなり兼ねませんので、大変に注意が必要です。
つい最近に於いても、上記の様な案件がございましたが、この様なケースの場合にはランニングコストと云った部分を含めて考えますと、事業計画の段階に於いて約2千万円位の融資額の差が出て来る事になり兼ねませんので、本当にそれらの物件を良く調べてみる必要がございます。
新規物件は、それなりの内容と立地を検討した上で建築されておりますので、一概に悪いとは申しませんけれども、やはり後発物件と云う事になりますと賃料部分ではどうしても高めの設定が為されてしまい、これからご開業される先生にとってはすんなりと決められる様な物件の金額では無い、と云ったものが多い様に感じられます。
中古の物件の場合に於いても、居抜き物件の場合等については内装や機器類がそのまま放置されていたりするケースも多く、中古であっても気にしないと云ったドクターであれば特には問題無いのかも知れませんが、やはり、これから新規でご開業される先生にしてみれば、以前にどの様な先生が使っていたのかも判らず、更にはどの様な事情によって閉院されたのかと云った部分についても気になったり致しますし、縁起を担ぐドクターだったりするととてもそのような中古物件や居抜き物件には手を出したがらない方も多い事かと存じます。
但し、そう云った物件には賃料設定の部分や、残置機器類などの部分で使える物があったりしますので(例えば空調設備や自動ドア等)、ご開業される際の費用のカットや節約には非常に大きな貢献をする事になったり致します。
以上の様な訳であり、新規物件や中古物件には其々の良し悪しがございますから、ご開業されるドクターの皆様は其々のお考えの上で、最良だと思われる物をチョイスしながら物件選びをされます事が肝要かと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 19:02| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする