2018年05月26日

物件の価値と費用対効果について

これからご開業のご検討をされるドクターにとっては、物件選びと云う物はかなりシビアな形で選択をしないと失敗の元になる可能性も有る為、皆様慎重にご検討をされておられる事かと存じます。
ご自身にとって非常に都合の良い物件(通勤し易く競合も少ない等)であり、駅近で人の動線上にあり視認性も高いと云った物件であれば、誰もがきっとご検討される物件になろうかと存じますが、その物件が賃料だけは他に比べて高かったりした場合に、どの様なご対応をされるのでしょうか?
会計事務所様等へ事業計画書の作成を依頼してその結果を見てみたら、意外に賃料は高いけれども何とかなりそうだと云った数字が出た場合に、そのままご開業に向けてスタートをされるのでしょうか?
また、賃料が高いと云うのは、一体どれ位以上からの坪単価等を差す事なのでしょうか?
弊社等の場合には、事業計画書の作成をする場合に於いては、其々の先生からどの様なビジョンでご開業をされるのかと云った事をお伺いさせて頂き、それに基づいた形での診療スタイルであれば、どれ位の患者数を出せるとか、患者単価が幾ら位になるのかと云った事を踏まえて、事業計画書の作成を致しますけれども、それでも実際に来るであろう患者数よりは若干少なめに数字を造ったり致します。
患者さんの来院数等と云ったものは、飽くまでも予想数な訳でありますから、多く見積もってみても実際に来院されなければ何の役にも立ちません。
その患者さんの来院数が保険診療に於いては、収入の殆どと考えられますので、その数字からランニングコストとなる賃料やスタッフを含めての給料・仕入材料費等を差し引いた残りが売り上げになる訳であり、その様に冷静に考えた時に坪単価が例えば1.5万円を超える様なテナントの場合、仮に40坪のテナントだとすると月額賃料は60万円になりますが、それプラススタッフの給料やご自身の生活費・諸経費等を加えて行くと、収入に於いての額を少なくとも200万円位は月額で出さないと、収支が合わなくなる可能性が高まって参ります。
ここで云いたい事は、殆どの科目に於いてテナントを借りる際の賃料合計が50〜60万円を超えるケースの場合には、非常にシビアな事業計画書の作成をした上で、収支計算をしてからでなければ、安易に場所が良かったり使い勝手が良さそう等と云った事だけを優先させてテナントを借りてしまうと、ご開業の後に非常に苦しい生活を強いられる結果になると云う事を覚えておいてほしいと云う事なのです。
整形外科さんの場合には、よく大きなスペースを都心に近い場所での駅近に求められるケースがあったり致しますが、既に医療法人化をしていてそちらの本院からの補助金等で賄う事が出来るのであれば、大きな坪数のテナントであっても何も問題ございませんけれども、やはりこれから始めてご開業をされると云ったドクターの場合には、余り大きな賭けに出る事はお勧めできませんし、少なめのスペースをどの様に効率的に活用するかと云った事に心を砕いて、適度な広さのテナントをお求めになられる事が肝要かと存じます。
この事は、他の科目であっても全く同じ事であり、薬局様主導の物件であったり薬卸会社様のご紹介物件であったりした場合に、意外に見た目は良い印象であっても、賃料等のランニングコストの部分では意外に負担の大きな物件が提示される事も多い様ですので、まずこれらの事を良くご検討されてから物件の吟味をされる事をお勧め致します。
多少物件その物が古くても、賃料等がこなれていれば毎月のランニング費用も楽ですし、内部留保の資金も思いの外貯まって参りますから、ドクターご自身の心の余裕も出て来て、精神的にもゆとりが生まれて参りますが、毎月の支払の催促等に汲々としていたりするのでは、精神的に参ってしまいます。
物件の費用対効果と云う点では、実際的な金銭部分も勿論そうですが、心の部分でも負担が重くなるのか軽く済むのかでは大きく違って参りますから、その点を考慮して物件選びに失敗をしない様に慎重にご検討されるのが宜しいかと存じます。
お困りの事があれば、いつでも弊社の方へご相談を賜れれば何なりとお答え致しますし、お気軽にご相談を頂ければ出来る限りのお話をさせて頂きます。
どうか、ご開業の始まりで躓く事の無い様に、ご相談頂ければ幸いに存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 17:37| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月22日

ご開業準備の落とし穴とは?

其々ご開業をご検討されておられるドクターの皆様は、ご自身がお勤めされておられる病院との連携を考えてのロケーションを見たり、エリアの状況が把握出来ていると云う理由でご検討されていたりと、皆さん其々に物件の選択に於いてはシッカリとしたお考えの基礎の上に立ってご検討されていらっしゃいます。
そうした具体的な部分でのご検討をされている事柄とは別に、ご融資を受ける際に気を付けるべき事柄があったりするのですが、これらの事はご開業のご検討をされる以前に既に為されていたりする事により、ご開業の準備期間に於いてドクターにとって不利に働く要素があると云う事を知っておかれる事お薦め致します。
それは、不動産会社様等からのお誘い等によって、先行投資と云う名目で不動産登記をされていたり、ご開業資金の為に貯めていた預金を担保物件を持っている事が融資について有利に働く等と云った銀行からの甘言によって、自宅の購入を先にしてしまったり等と云う事により、ご開業の為の融資受けを具体的にする際に於いて、非常にそれらの事が足枷になってしまいすんなりと融資を受けにくい状況になってしまう事がございます。
金融機関から融資を受ける際に、最も有利な融資の金利を引き出す為には何と言ってもキャッシュを沢山持っていると云う事に尽きますので、ご開業時に於いて預金額が500万円が最低ラインの自己資金額と良く云われますけれども、実際にはそう云った事では無く事業計画書上で必要とされる融資額の20〜30%位の預金額を保有している事が、最も融資を受ける際に有利に金利の数字を引き寄せる事が出来る事になるのです。
また、そう云った自己資金を多く持っている事により、銀行側としてはそれらのキャッシュを自行へ誘導して新たな口座を設けて欲しいと云うのが本来的な目的になりますので、その様な高額の新たな口座を設けて頂けるのであれば、お貸しする金利はうんと勉強いたしますと云った形になる訳であり、そこで始めて銀行側とドクター側でのウィンウィンの関係が成立する事になる訳なのです。
更には、その様な形で潤沢な資金を持っていれば、それらを使う事無く銀行側の方から事業計画に沿った必要資金を全額融資してくれる事も多々あり、自己資金を一切使わずにご開業の成功を掴み取る事も可能となるのです。
ですので、ご開業を将来的に検討されるのであれば現時点に於いては全く考えていなかったとしても、先の事を踏まえて自己資金と云う物は無暗に使う事無く、自己の将来の為に必ず取っておくと云った姿勢を堅持する事が大切になって参ります。
車を買う・家を買う・不動産投資をする等と云った事は、ご開業されて潤沢な資金を確保する事が可能になってからでも決して遅くはありませんし、それの順序を間違えて先に手を出してしまうと思わぬ所でしっぺ返しを食う羽目になると云う事を、覚えておいて頂ければ思わぬ落とし穴に嵌まる(嵌められる)事を回避する事が出来ますので、是非、ご開業をされる事を将来的にも考える様であれば、そう云った落とし穴に気を付けて自己資金を大切にされる事をお勧め致します。
posted by 医院開業物件パラダイス at 20:03| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月17日

ご開業時の融資について

現在、ご開業のご準備をされておられる先生がいらっしゃいますので、その先生の実例をご紹介と云う形で開業資金調達の一つの方法としての融資受けと云う事について、お話を簡単に致します。
まず、ご融資を受けるに当たっては開業物件についての大まかな決定が既になされている事が先決であり、その物件の敷金や賃料等の諸条件がハッキリしなければ、当然、設備資金の一部としてカウントされる融資資金は決まらない事になりますので、まずは、物件の確定と云う作業が始めに為されなければなりません。
それから、いよいよ開業資金集めと云う事での融資先の検討に移る訳ですが、ほぼ3大メガバンクへのアクセスをしても、そのいづれかに大きな貯蓄等をしていない場合には、借入金の好レートを引き出す事は難しい感じもあり、更には銀行によっては上限設定が厳しい為に、わざわざそちらで借入する理由が見つからないと云った条件面での不利もあったり致します。
一番の狙い目としては、地方銀行さんの中で探しながら一行だけではなく複数行を競合させた上で、好レートを出して頂く形が最も望ましい訳ですが、これについてもほぼどの銀行であっても、融資をするにおいては自行に預金口座を持って頂く事が第一条件であり、その為にレートの良い貸し付けをしながら預金を増やすと云うのが本来的な目的である訳ですので、その辺りの相手の考えを理解しながらお話を進める形にしませんと、ドクター側の都合や思惑だけでお話を進めようとしても、相手も早々乗って参りません。
ですので、銀行などの金融機関を競合させるやり方は最もオーソドックスで良い方法ではありますが、ドクターサイドに於いての弱み等がある場合には気を付けながらの交渉をして行きませんと、逆に軽く見られたりお断りされたりするケースもあると云う事をお知りになられておく事も必要です。
今回の先生については、自己資金が何千万円もお有りになっていたのですが、いよいよご開業の準備を進めると云った段階に於いて、ご家庭の事情もあって都内に一戸建てのマイホームを造られ、そこにご開業用の資金を投入してしまった為に、開業資金ゼロ状態で融資受けをする形になっている訳です。
元々、開業資金としてはこの業界内において良く云われる事として、最低500万円の通帳コピーは必要ですと云った事が良く云われる訳ですが、この先生もそう云った慣例?に基づいてそう云ったコピーも手にしておられたので特には問題無いと云う積りでおりましたところ、昨今の「スルガ銀行」シェアハウス問題によって通帳コピーではNGであり、通帳原本での確認を実務担当者がしなければ先へ進めないと云った通達が、つい最近になって出る形になったようです。
こうなって来ると、殆ど無い所持金をかき集めて一つの口座に入れ、折角500万円以上の物を預金通帳コピーとして作っても、結局無い事がばれてしまう結果になると云った事になって参ります。
ですので、ご開業される前には担保物件を持っていた方が良いと云った様な銀行マンの甘言に惑わされる事無く、シッカリとご開業準備金と云ったものはその時が来るまで握りしめている事が大切であり、そう云ったキャッシュを持っていれば別に借り入れをしなくても良いケースであっても、逆に銀行の方から融資を受けて欲しいと云ったお話が出て来たり致します。
現に数年前に5千万円位開業資金を持っておられたドクターは、1円も自己資金を出す事無く全ての開業資金を融資で賄い、自己資金はそのままの形で持っていて何かあった場合の保険としてそっとして置き、銀行借入金だけで全ての事業経費を賄いながら更に自己資金を貯めて行き、開業から3年後には広い土地付き一戸建てを手に入れ、更に資金が残っていると云った上手なお金の使い方をしているドクターも居られます。
ですので、これからご開業のご検討をされるドクターの方々は、くれぐれも自己資金が少し貯まったと云ってもそれを他へ転用する事はせずに、必ず残しておいて手を付けないようにされる事を強くお勧め致しますし、そうする事によって逆に多くの資金を銀行から引き出す事も可能になる訳なのです。
融資受けについても、結局の所はお互いのウィンウィンの関係が成立しなければ、上手く行かないと云う原則が存在すると云う事を、是非、覚えておいて頂ければと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 09:48| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする