2019年01月31日

ご開業物件選びに想う事・・・

最近とみに思う事として、ご開業物件についての賃料設定の坪単価が、少し前に比べると非常に高くなって来ていると云う点が気になっておりますが、これには建築資材の高騰や物件その物の建築費の高騰等も要因として挙げる事は出来るのですが、それにしてもその坪単価で事業計画の作成をした場合には、かなり厳しい状況が予想される形になりますので、やはり賃料設定については若干古い物件であっても適正な価格の提示をしている物件を選ぶべきであり、新築だから仕方が無いと云った妥協でのご検討をされるのではなく、飽くまでも診療報酬との比較検討を優先させて物件選びをするべきかと存じます。
物件側のオーナー様からすれば、高い金利の借り入れをしている訳ですので、テナントからは少しでも多くの賃料を取りたいと思うのは当たり前ですが、それが医療の場合に於いては診療報酬の額が何年経ってもそれほど大きく上がっている訳ではないのに、賃料設定の額については年々増大傾向になって来ており、そのままの状態で高い家賃設定のテナントに入れば固定費と人件費でその売り上げの殆どを持って行かれてしまう結果になり兼ねず、何の為にクリニックを開いたのかも判らなくなり兼ねないのが現状です。
そう云った現状をよく吟味された上で、ご開業物件のご検討をされるべきなのですが、医療ビルや医療モールを展開する大手調剤薬局系の物件ですと、その辺りの事は二の次になって来ており、兎に角、物件の立地の良さを優先する余り、多少賃料単価が高くとも平気な顔をしてドクター誘致をしている訳ですので、本当の所ドクターが処方箋さえ出してくれれば、その経営に関しては全くの他人事として関知していない雰囲気がありありと感じられたりしております。
さりとて、処方箋をたくさん出して頂いてドクターが儲かって貰わなければ、我々薬局もやって行けませんからと云うお話は良く伺ったりするのですが、本当にそう思うのであれば物件出しをする前段階で、少しでも賃料設定の交渉をしておいて頂けなければ、その言葉を丸々信用するには首を捻りたくなってしまうのは、私だけなのでしょうか?
勿論、ご開業されてから2〜3年位で閉院になって仕舞う様では薬局様も大変に困りますから、それなりの集患が見込めそうな物件を案件として見つけて来る訳なのですが、そうは言っても実際には蓋を開けなければ本当の事は判りませんし、ある程度の賭けと云っても良い様な物件開発が結構行われているのも現状です。
そう云った事も含めて、これからのご開業物件については勿論新規物件も非常に大切ですし、良い環境下であれば当然押さえるべきかと思われますが、それでも物件の外観や環境だけでは無く、賃料設定にも気を配って見ておく必要もございますし、その物件自体に将来的な高い集患能力があると考えられるのであれば、若干賃料設定が高くとも挑戦する意味はあるかとも思われますが、その辺りが希薄なのであればあまり高い賃料設定の物件には手を出さない方が、ご自身の将来の為には良い結果に繋がると思われます。
ですので、必ずしも新規物件だけでは無く、既に複数科目の入っている物件であっても自己の科目が欠落していて、周辺に競合が少ない物件であるならば検討する物件に加えて置き、トータルでの賃料設定等も加味しながら検討して行く方式が、最も望ましい物件の検討方式かと存じます。
前にも書いておりますが、昔と比べると皆さんが出たがるエリアには既に競合が多数存在しており、そこを避けながら如何にクリニックの運営を上手にして行くかが問われる時代ですから、運営のキーとなる物件選びには本当に慎重になって欲しいと思いますし、更に云えばここだと思った物件に対しては、躊躇なく前受金等を支払って完全に押さえる形を取らなければ、他の同じ物件狙いのドクターに先を越される憂き目に遭い兼ねません事は、是非、ご承知置き頂きたい部分であり、ジックリと検討していても、出る時には勇気をもって先手を打つ覚悟も必要だと云う事です。
以上が、近年ご開業物件情報を扱っていて感じる部分であり、思う所ですのですので、もし、この様な部分がご参考になる様であれば、非常に嬉しく思う所存ですが、そう云った事等でもお気軽に弊社宛にご相談を賜れれば幸いに存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 17:23| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月29日

ご開業物件の検討について (その2)

物件のご検討をされる時点に於いては、まず、ご自身の診療方針やそのスタイル等をある程度お考えの中で固めた上で、そのコンセプトに合う物件の探索をされるべきかと存じますし、その方針の上で探索された物件については具体的にいつ頃の開業になるからと云う事を伝えた上で、その物件オーナー側との交渉をして開業日までの賃料等についての打合せをするべきですと云う事を前回お話させて頂いた訳ですが、どのエリアでどういった形でのご開業(診療スタイル等)をされるかと云う事をまず始めにご自身の中で固めておりませんと、物件についての情報が上がって来てもその情報の中でどのポイントに重点を置いて検討すべきなのかと云う部分が希薄になり兼ねません。
まず、ご自身が何の為にどの様に診療をしたいのか?と云う点と共に、金銭的な部分での向上を第一に目指すのか?或いは地域医療への貢献などを第一目標としているのか?等によって、その基本的な物件への考え方も大きく異なって参ります。
売上第一と考えるのであれば、まず始めに診療圏の数字もそうですが、5年10年後のそのエリアにおける患者需要の増大化が望める場所であるのか否かと云う点に着目すべであり、目先の需要数だけに振り回される形での物件の検討と云うものは、既に過去のやり方と云っても良いのかも知れません。
一昔前位であれば、ご自身に関係する先輩ドクターや知り合いドクターがそれ程先に出て来ても居ませんでしたので、上手く空いたエリアに優良物件があれば、そこを押さえれば済むお話であったものも、現在に於いては殆どのドクターが希望するエリアに於いては、既に先輩ドクター達がそのエリアに根を下ろして地域医療への貢献を既にしている訳ですので、そこへ割って入っても所謂パイの奪い合いを演ずるだけの結果に結び付き兼ねず、余り得策と云う形にはならないであろうと云う事が言えるのです。
住宅街の中においてのご開業されたドクターの場合には、戸建が主流のエリアの場合年齢が上がって行っても人口の循環は左程無い形になりますから、ある一定期間を過ぎた時点で将来の事を考えながら、より広いエリアからの集患計画を練って行く必要性が生じて来ますが、この時点で外部から同じ科目のドクターが開業して来た場合、そのドクターと同じパイの中でのバトルを演じる形になってしまい、先に出ていたドクターの取り分が若干減る形になると同時に、新たに出たドクターに関しては大して売り上げが伸びないまま推移し兼ねない状況に陥る可能性が高くなる訳です。
この様な状況に陥る事を防ぐ為にも、地域医療への貢献度が高い物件になるのか?将来的にご自身の科目が長く必要とされるエリアの物件であるのか?と云う部分を良く検証した上で、物件の検討をされる事が肝要かと存じますし、そう云った事をアドバイスしてくれる開業支援の業者様と共にご開業の準備はすべきかと存じます。
勤務医時代の場合には、意外にドクター自身の都合に回りが併せてくれたりしていて、ご自身が困る様なシチュエーションが出て来なかったりしておりますが、そこから一歩外へ出ればご自身の都合だけでは上手く事が運ばないと云う事も自覚する必要があろうかと存じますし、ご自身の為に敢えて厳しい意見を云ってくれるサポート業者を選ばれる事が、これからのご開業支援には必要なのかも知れません。
厳しい事を申し上げておりますが、これからご開業されると云う場合に於いては、まず目先の売上だけを検討するのではなく、ご自身の将来を見つめた上での長いスパンでの売上向上と云う形が、最終的には多大な地域貢献に繋がって行くものであると云う事を自覚して頂ければと存じますので、そう云った視点からの物件のご検討をされる事を強くお勧め致します。
posted by 医院開業物件パラダイス at 11:54| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月17日

ご開業物件の検討について

これからご開業をされるドクターの皆様は、まず物件を調べてみて良さそうだと思われる物があれば、取り敢えず仮押さえと云う形での「仮申込書」を物件側へ出される事かと存じますが、この行為については飽くまでも「その案件に対して興味がありますから手を挙げてますよ〜!」と云う意思表示なのであり、決してそれを出したからその物件については一安心と云う事ではありませんので、その辺りの事をご注意される必要があろうかと存じます。
「仮申込書」を入れておいても、その状態でその先に関してのアクションを全く起こさなければ、次に手を挙げたドクターの方で積極的に動かれたりすれば、当然その物件側のオーナーの方では確実にテナントとして入ってくれる方を優先したくなるのは人の常ですので、始めに手を挙げたのは私ですと云う事で怒ってみても先方のオーナー側の方では、もっとここに決めたいと云うアピールが欲しかったし、そのアピールを他の人が積極的にすればそちらへ傾いても仕方の無い事ですよと云う答えが返って来るものなのです。
つまり、手付金等を先に支払っているのでなければ、単なる意思表示のみの「仮申込書」では権利も効力も無いのであり、単なる順番取りの紙と云った扱いになりますので、飽くまでもその物件を押さえると云うのであれば、それなりに相手側へのアピールをしてオーナーをこちらへ振り向かせる努力も必要ですと云う事なのです。
例えば、2つの物件が有りどちらについても「仮申込書」を提出していた場合であっても、その二つの物件のいづれかには早晩決めなければならず、その意思決定に於いて何が欠如しているからなのかを先方へ打診する等して、こちら側が真剣であると云う事を先方へ知らせなければ、相手側にもその意思が伝わらないままですし、そこへ別のドクターが真剣に直ぐ契約をしたいと云うお話を持って来れば、当然テナントを募集している訳ですから入りたいと云う具体的な方が現れれば、そちらへ動くのもごく自然な姿だと思うのです。
この辺りの人の気持ちや動きと云うものについては、意外にドクター達は今迄の経験の中ではそう云った立場に立たされる機会が少なかったと云う事もあって、余り気にされない方が多い様に感じておりますが、世間一般では早い者勝ちであり、更に素振りだけでは見透かされると云う事を、是非、ご理解頂ければと思う訳です。
ですから、物件のご検討をされる時点に於いては、ご自身の診療方針やそのスタイル等をある程度お考えの中で固めた上で、そのコンセプトに合う物件の探索をされるべきかと存じますし、その方針の上で探索された物件については具体的にいつ頃の開業になるからと云う事を伝えた上で、その物件オーナー側との交渉をして開業日までの賃料等についての打合せをするべきなのです。
勤務医時代の場合には、意外にドクター自身の都合に回りが併せてくれたりしていて、ご自身が困る様なシチュエーションが出て来なかったりしておりますので、そこから一歩外へ出ればご自身の都合だけでは上手く事が運ばないと云う事も自覚する必要があろうかと存じます。
厳しい事を申し上げてしまっておりますが、これがこれからご開業されると云う事の一端でもあり、そう云うご経験を重ねて行きながら不動のクリニックを作り上げて行く事になる訳ですので、始めの時点で凹んでしまう事無く上手く受け流しながら先へ進む事を重視される事をお勧め致します。

posted by 医院開業物件パラダイス at 18:43| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする