2020年01月28日

開業用物件の坪単価について

以前より思っていた事として、開業物件についての賃料設定の基礎となる坪単価について、ドクター側と医療ビルや医療モールの開発側との考え方のギャップが広がっている様に感じられて仕方がありません。
開業用の物件情報を提供して頂いている側としては余り変な事も言えない訳ですが、少し前に比べると新規案件を中心として医療モールや医療用テナントに関する賃料設定の部分で、坪単価がかなり高くなって来て居る様に感じられるのですが、皆さんはどの様に捉えられておられるのでしょうか?
勿論科目毎によって、確保すべきテナントスペースは異なる訳ですが、それでも大体30坪位から50坪位までの広さが一般的に賃貸借物件としての大きさとしては平均的なスペースだと思われます。
では、その広さを使ってクリニックの立ち上げをする際に、当然ながら診療圏調査等を行った上での事業計画書の作成をして金融機関からの融資を受けるのが一般的だと思われますが、その際に誰がどの様にその物件に入る科目の事業計画書を作成するのかと云う部分に於いて、現在の高い坪単価物件へ入るドクターの事業計画書は、誰がどういった根拠に基づいて作成しているのかを不思議に思う時がございます。
日本全国一律での診療報酬の算定が為されている以上、現時点でどこで開業されたとしてもその収入の原資は同一な訳ですから、銀座や丸の内と云った地価一等地であっても、埼玉や千葉・茨城県でのご開業でも入って来る診療報酬の基礎は全く同一ですので、仮に内科としてのご開業の際に40人/日の患者数があった場合に於いて、内科の収入のボーダーラインが凡そ30人/日と云われている場合に於いても、埼玉や千葉・神奈川等での一般的な開業物件であればそれで問題無いと云う回答を得る事が出来そうなのですが、それが坪単価1.5万円以上で40坪の物件の場合には賃料として税別で60万円になり、そこへドクター自身の収入とスタッフの給与や材料費・リース料や割賦返済金等を合わせて行くと、とても金額的にやり繰りが難しくなって来る事が予想されます。
それでも60万円/月位の賃料であればまだ何とかなりそうですが、70万円・80万円と云った数字になって来ると保険診療一本のみでは売り上げ的にかなり厳しい状況に追い込まれる事が予想され、そう云った数字について賃料の高い物件へ平気な感じで入居されるドクターの皆さんは、誰にどういったご説明を受けて物件の選定検討をされたのかを伺ってみたいと云う想いに捉われる事がままあります。
大手薬局系の新規医療モールや医療ビルのテナント賃料の設定坪単価等は、最近の都内に於いては15,000〜18,000円位も普通に見られる様になり、更には2万円を超えるテナント物件等も合ったりする訳ですが、本当にこの賃料で人を雇ってやって行けるのかな?と云う疑問符が付く事が多く見られる様になり、常にドクター目線での物件探索をしている弊社としては大丈夫なのかどうなのかと云う点において、とても他人事ながら心配になる時がございます。
関東内、1都3県に於いてはどんなに患者数が多いと云っても、いきなり100人を超える患者数を叩き出せる場所と云うものは殆ど無く、そう云った物件で無いと坪単価の高い案件へ入居する事は非常にリスクの大きな賭けになってしまい兼ねません。
単に数字合わせの事業計画書を見せられて、この数字を見れば問題ありません等と云ったお話を鵜呑みにしてしまうと、ご開業の後にそのドクターは非常に厳しい局面に立たされてしまい兼ねませんので、その点をいつも心配しておりますが実際に高い坪単価物件への入居をされたドクターからのお話を伺ってみたいと思う今日この頃です。
ランニングコストは常に低いに越した事はありませんので、見た目の良い一等地で小奇麗でお洒落な物件だと云う事だけで物件の選定をしてしまう事は、非常にリスキーな事だと云う事を常に検討する際には心の隅に置きながら、物件の選定をして頂ければと思います。
弊社に於いては、これからの計画物件等についての情報も持っている訳ですが、それらについての坪単価設定に関しての希望等も発信出来る形になっておりますので、是非、物件のご相談等についてもお気軽にご連絡頂ければと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 18:50| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月23日

新規物件の下見調査をして・・・

昨日、天気が余り悪くなる前にと思い立って、少し遠い場所まで足を延ばして物件予定地の下見をして来ました。
駅前周辺はそれなりに栄えた感じで良いと思われるのですが、少し離れると途端に住宅ばかりの別世界へ投げ込まれた様な感じを受ける場所でした。
しかし、駅前にはそれなりに競合もあり医療モールもあったりするエリアですから、少し離れただけでマグネット物件以外には何も無いと云う場所については、診療圏調査の結果も悪くないし開業すれば患者さんも集まりそうな雰囲気のする場所なのですが、少し気になる点としては物件の導入線としての道路が片側1車線で、余りゆとりの無い道幅で在った事が少し気になった訳ですが、患者さん達は当然車以外にも自転車や歩き等で来院される訳ですから、余りゆとりの無い道幅の道路は歩いて来るのも気になるのでは?とも思った次第です。
クリニックとしてのスペースも自由に取れそうであり、周辺は戸建て住宅よりもアパート等が圧倒的に多い場所なので、小児科等の科目としてみた場合には患者さんとなる住民のローテーションも将来的に渡って循環しそうなエリアであり、それなりに良いと思う場所だったのですが、やはりどうしてもエントランスになる部分の道路の道幅がきついのが、気になって仕方がないと云う想いをしております。  
但し、実際に物件を建築して周辺整備をすれば、現時点で思っていたよりも視界や導線が確保されるのかも知れませんし、この思いが杞憂に終わってくれればという感じも持っております。
マグネット物件としてのドラッグストアには、平日の午前・午後共に来店客が一定数常に来ており、年齢層的に見ても年寄りだけではなく若い世代もそれなりに来ていたり主婦層もいたりと、世代の塊と云うものは感じられなかったのでファミリークリニックとして開業するのであれば、そこそこ患者さんを集め易い環境かも知れませんし、印象的には悪くないと云った場所でしたので、下見としては割合に手応えのある物件下見が出来たという感想です。
但し、小児科のライバルクリニックがどの辺りに在って、どういう患者さんの流れが出来ているのかはこれから調べないと片手落ちになりかねませんので、気を引き締めて更にこれから調べてゆく予定です。
この様に、物件の下見については物件のエリア全体と周辺を隈なく歩きまわって調べてみませんと、物件の周りだけで判断するのは今の時代では少し危ないと思っており、トータルの印象と共に幾らかのエビデンスも加味しながら物件の良し悪しを決めていくべきだと思っております。
開業支援において、物件の選択と科目のマッチングと云うものは大変気を使うべきものであり、其々の科目によって同じ物件でも良かったり全くダメであったりと、本当にその科目とエリアのニーズが合っていないと開業の後で大変な苦労を強いられる事に成り兼ねません。
そういった意味からいっても、開業用の物件選びは開業支援の全ての始まりであると共に、最も大切に考えるべき重要なファクターであるという事が出来ますので、これからご開業のご検討をされるドクターの皆様は本当にその部分を重要視しながら、更に言えばその予想来患数の多さと共に物件自体の坪単価が出来るだけ低く設定されている事を必ずしっかりと見た上で、物件のご検討をされる事を強くお勧め致します。 
物件のご検討に迷いが生じた際には、是非、一度弊社へご相談されるのも一つの解決策になるかと存じますので、宜しくお願い申し上げます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 18:39| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月13日

仕事で使っているPCの修理が終わったと思ったら・・・

昨年末から非常に調子が悪くなって来ていたデスクトップ型のPCが、遂に年末にダウンしてしまい業者さんに依頼して修理をしてもらっていた訳ですが、先週末に漸くそれが治って戻ってきました。
ところがそのPCはウィンドウズ7搭載のものであった為、明日1月14日までで使えなくなってしまうという事で、そのPC修理業者さんにお話を伺ってみた所、特段ウィンドウズ7のままで使っていたとしても海外へのメールやインターネットでのアクセスをしなければ、それほど恐れる事も無く普通に今迄にもウィンドウズXP等を使っているユーザーさんもいますとの事でしたが、本当にそうなの?という思いと特定の作業だけの使用であれば問題ないのかも?と云った想いが交錯して、今後どうすればよいものかを思案してしまっております。
新聞等を見ても、日本全国でもまだかなりのウィンドウズ7のユーザーがいる様であり、それらの方々が14日を境に一斉に全てのPCを変えてしまうとも思えず、ひょっとしたらこのパソコン修理業者の方が云う様に、慌ててウィンドウズ10への入れ替えをしなくとくも問題ないのかな?等とも考えてしまうのです。
最も、ほぼ1年位前に既に別のPCの購入を済ませており、そちらのウィンドウズ10搭載のPCも若干ではあっても使ってみてはおりましたが、やはり使い慣れた方へ手が伸びてしまう関係もあって、古いPCからなかなか脱却出来ずにズルズルと古いPCを大事に使っていたら、今回この様な形でのしっぺ返しを食らう事になったのです。
皆さんは、このウィンドウズ7に対する対策等はどの様にされておられるのでしょうか?
手っ取り早くウィンドウズ10搭載の機械で仕事をして、ウィンドウズ7搭載の機械は廃棄する位の勢いで乗り換えをされておられるのでしょうか?
PCの寿命は大体5年から8年位らしいのですが、今のウィンドウズ7搭載のPCも購入してから5年足らずですので、やはり勿体ないという気持ちの方が強く、使うには不便でも捨てられないと云った気持ちの方が強いのですが、今迄の様にフルに使う事が出来ないというのも中途半端な感じがしております。
しかしながら、仕事で使っている以上はスムーズに動くPCでなければお話になりませんし、古い方のPCについては今回HDDからSSDへの移行もしてありますので、容量的にも充分な形になっている為内部的な文章作成や図面作成、後は情報資料の備蓄用として割り切った形で使う事にする予定にしております。
ウィンドウズ10以降については、今迄の様なOSの変更は無いと云うお話がマイクロソフトからは出されている様ですが、今迄にも世界的に評判の良かったウィンドウズ7についてもサービス続行をして欲しかったと云うのが、多くのユーザーの気持ちかと思われます。
余りにOSの買い替えを強要する形にしているから、マックへの乗り換えを検討されたりしてシェアを減らしている感もあるマイクロソフトさんは、もっとユーザーの懐具合や立場等を考えて貰えたらとも思いますが、お金を儲けてしまうと他人の懐具合等は気にならなくなると云うのが人の常なのかも知れませんね。
まだ年の初めですから、あまりに不平等を言うのではなく、前向きに頑張る事を考えて仕事をさせて頂く事にしましょう。
今年も宜しくお願い申し上げます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 22:50| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする