2020年01月28日

開業用物件の坪単価について

以前より思っていた事として、開業物件についての賃料設定の基礎となる坪単価について、ドクター側と医療ビルや医療モールの開発側との考え方のギャップが広がっている様に感じられて仕方がありません。
開業用の物件情報を提供して頂いている側としては余り変な事も言えない訳ですが、少し前に比べると新規案件を中心として医療モールや医療用テナントに関する賃料設定の部分で、坪単価がかなり高くなって来て居る様に感じられるのですが、皆さんはどの様に捉えられておられるのでしょうか?
勿論科目毎によって、確保すべきテナントスペースは異なる訳ですが、それでも大体30坪位から50坪位までの広さが一般的に賃貸借物件としての大きさとしては平均的なスペースだと思われます。
では、その広さを使ってクリニックの立ち上げをする際に、当然ながら診療圏調査等を行った上での事業計画書の作成をして金融機関からの融資を受けるのが一般的だと思われますが、その際に誰がどの様にその物件に入る科目の事業計画書を作成するのかと云う部分に於いて、現在の高い坪単価物件へ入るドクターの事業計画書は、誰がどういった根拠に基づいて作成しているのかを不思議に思う時がございます。
日本全国一律での診療報酬の算定が為されている以上、現時点でどこで開業されたとしてもその収入の原資は同一な訳ですから、銀座や丸の内と云った地価一等地であっても、埼玉や千葉・茨城県でのご開業でも入って来る診療報酬の基礎は全く同一ですので、仮に内科としてのご開業の際に40人/日の患者数があった場合に於いて、内科の収入のボーダーラインが凡そ30人/日と云われている場合に於いても、埼玉や千葉・神奈川等での一般的な開業物件であればそれで問題無いと云う回答を得る事が出来そうなのですが、それが坪単価1.5万円以上で40坪の物件の場合には賃料として税別で60万円になり、そこへドクター自身の収入とスタッフの給与や材料費・リース料や割賦返済金等を合わせて行くと、とても金額的にやり繰りが難しくなって来る事が予想されます。
それでも60万円/月位の賃料であればまだ何とかなりそうですが、70万円・80万円と云った数字になって来ると保険診療一本のみでは売り上げ的にかなり厳しい状況に追い込まれる事が予想され、そう云った数字について賃料の高い物件へ平気な感じで入居されるドクターの皆さんは、誰にどういったご説明を受けて物件の選定検討をされたのかを伺ってみたいと云う想いに捉われる事がままあります。
大手薬局系の新規医療モールや医療ビルのテナント賃料の設定坪単価等は、最近の都内に於いては15,000〜18,000円位も普通に見られる様になり、更には2万円を超えるテナント物件等も合ったりする訳ですが、本当にこの賃料で人を雇ってやって行けるのかな?と云う疑問符が付く事が多く見られる様になり、常にドクター目線での物件探索をしている弊社としては大丈夫なのかどうなのかと云う点において、とても他人事ながら心配になる時がございます。
関東内、1都3県に於いてはどんなに患者数が多いと云っても、いきなり100人を超える患者数を叩き出せる場所と云うものは殆ど無く、そう云った物件で無いと坪単価の高い案件へ入居する事は非常にリスクの大きな賭けになってしまい兼ねません。
単に数字合わせの事業計画書を見せられて、この数字を見れば問題ありません等と云ったお話を鵜呑みにしてしまうと、ご開業の後にそのドクターは非常に厳しい局面に立たされてしまい兼ねませんので、その点をいつも心配しておりますが実際に高い坪単価物件への入居をされたドクターからのお話を伺ってみたいと思う今日この頃です。
ランニングコストは常に低いに越した事はありませんので、見た目の良い一等地で小奇麗でお洒落な物件だと云う事だけで物件の選定をしてしまう事は、非常にリスキーな事だと云う事を常に検討する際には心の隅に置きながら、物件の選定をして頂ければと思います。
弊社に於いては、これからの計画物件等についての情報も持っている訳ですが、それらについての坪単価設定に関しての希望等も発信出来る形になっておりますので、是非、物件のご相談等についてもお気軽にご連絡頂ければと存じます。
posted by 医院開業物件パラダイス at 18:50| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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