2019年01月29日

ご開業物件の検討について (その2)

物件のご検討をされる時点に於いては、まず、ご自身の診療方針やそのスタイル等をある程度お考えの中で固めた上で、そのコンセプトに合う物件の探索をされるべきかと存じますし、その方針の上で探索された物件については具体的にいつ頃の開業になるからと云う事を伝えた上で、その物件オーナー側との交渉をして開業日までの賃料等についての打合せをするべきですと云う事を前回お話させて頂いた訳ですが、どのエリアでどういった形でのご開業(診療スタイル等)をされるかと云う事をまず始めにご自身の中で固めておりませんと、物件についての情報が上がって来てもその情報の中でどのポイントに重点を置いて検討すべきなのかと云う部分が希薄になり兼ねません。
まず、ご自身が何の為にどの様に診療をしたいのか?と云う点と共に、金銭的な部分での向上を第一に目指すのか?或いは地域医療への貢献などを第一目標としているのか?等によって、その基本的な物件への考え方も大きく異なって参ります。
売上第一と考えるのであれば、まず始めに診療圏の数字もそうですが、5年10年後のそのエリアにおける患者需要の増大化が望める場所であるのか否かと云う点に着目すべであり、目先の需要数だけに振り回される形での物件の検討と云うものは、既に過去のやり方と云っても良いのかも知れません。
一昔前位であれば、ご自身に関係する先輩ドクターや知り合いドクターがそれ程先に出て来ても居ませんでしたので、上手く空いたエリアに優良物件があれば、そこを押さえれば済むお話であったものも、現在に於いては殆どのドクターが希望するエリアに於いては、既に先輩ドクター達がそのエリアに根を下ろして地域医療への貢献を既にしている訳ですので、そこへ割って入っても所謂パイの奪い合いを演ずるだけの結果に結び付き兼ねず、余り得策と云う形にはならないであろうと云う事が言えるのです。
住宅街の中においてのご開業されたドクターの場合には、戸建が主流のエリアの場合年齢が上がって行っても人口の循環は左程無い形になりますから、ある一定期間を過ぎた時点で将来の事を考えながら、より広いエリアからの集患計画を練って行く必要性が生じて来ますが、この時点で外部から同じ科目のドクターが開業して来た場合、そのドクターと同じパイの中でのバトルを演じる形になってしまい、先に出ていたドクターの取り分が若干減る形になると同時に、新たに出たドクターに関しては大して売り上げが伸びないまま推移し兼ねない状況に陥る可能性が高くなる訳です。
この様な状況に陥る事を防ぐ為にも、地域医療への貢献度が高い物件になるのか?将来的にご自身の科目が長く必要とされるエリアの物件であるのか?と云う部分を良く検証した上で、物件の検討をされる事が肝要かと存じますし、そう云った事をアドバイスしてくれる開業支援の業者様と共にご開業の準備はすべきかと存じます。
勤務医時代の場合には、意外にドクター自身の都合に回りが併せてくれたりしていて、ご自身が困る様なシチュエーションが出て来なかったりしておりますが、そこから一歩外へ出ればご自身の都合だけでは上手く事が運ばないと云う事も自覚する必要があろうかと存じますし、ご自身の為に敢えて厳しい意見を云ってくれるサポート業者を選ばれる事が、これからのご開業支援には必要なのかも知れません。
厳しい事を申し上げておりますが、これからご開業されると云う場合に於いては、まず目先の売上だけを検討するのではなく、ご自身の将来を見つめた上での長いスパンでの売上向上と云う形が、最終的には多大な地域貢献に繋がって行くものであると云う事を自覚して頂ければと存じますので、そう云った視点からの物件のご検討をされる事を強くお勧め致します。
posted by 医院開業物件パラダイス at 11:54| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月17日

ご開業物件の検討について

これからご開業をされるドクターの皆様は、まず物件を調べてみて良さそうだと思われる物があれば、取り敢えず仮押さえと云う形での「仮申込書」を物件側へ出される事かと存じますが、この行為については飽くまでも「その案件に対して興味がありますから手を挙げてますよ〜!」と云う意思表示なのであり、決してそれを出したからその物件については一安心と云う事ではありませんので、その辺りの事をご注意される必要があろうかと存じます。
「仮申込書」を入れておいても、その状態でその先に関してのアクションを全く起こさなければ、次に手を挙げたドクターの方で積極的に動かれたりすれば、当然その物件側のオーナーの方では確実にテナントとして入ってくれる方を優先したくなるのは人の常ですので、始めに手を挙げたのは私ですと云う事で怒ってみても先方のオーナー側の方では、もっとここに決めたいと云うアピールが欲しかったし、そのアピールを他の人が積極的にすればそちらへ傾いても仕方の無い事ですよと云う答えが返って来るものなのです。
つまり、手付金等を先に支払っているのでなければ、単なる意思表示のみの「仮申込書」では権利も効力も無いのであり、単なる順番取りの紙と云った扱いになりますので、飽くまでもその物件を押さえると云うのであれば、それなりに相手側へのアピールをしてオーナーをこちらへ振り向かせる努力も必要ですと云う事なのです。
例えば、2つの物件が有りどちらについても「仮申込書」を提出していた場合であっても、その二つの物件のいづれかには早晩決めなければならず、その意思決定に於いて何が欠如しているからなのかを先方へ打診する等して、こちら側が真剣であると云う事を先方へ知らせなければ、相手側にもその意思が伝わらないままですし、そこへ別のドクターが真剣に直ぐ契約をしたいと云うお話を持って来れば、当然テナントを募集している訳ですから入りたいと云う具体的な方が現れれば、そちらへ動くのもごく自然な姿だと思うのです。
この辺りの人の気持ちや動きと云うものについては、意外にドクター達は今迄の経験の中ではそう云った立場に立たされる機会が少なかったと云う事もあって、余り気にされない方が多い様に感じておりますが、世間一般では早い者勝ちであり、更に素振りだけでは見透かされると云う事を、是非、ご理解頂ければと思う訳です。
ですから、物件のご検討をされる時点に於いては、ご自身の診療方針やそのスタイル等をある程度お考えの中で固めた上で、そのコンセプトに合う物件の探索をされるべきかと存じますし、その方針の上で探索された物件については具体的にいつ頃の開業になるからと云う事を伝えた上で、その物件オーナー側との交渉をして開業日までの賃料等についての打合せをするべきなのです。
勤務医時代の場合には、意外にドクター自身の都合に回りが併せてくれたりしていて、ご自身が困る様なシチュエーションが出て来なかったりしておりますので、そこから一歩外へ出ればご自身の都合だけでは上手く事が運ばないと云う事も自覚する必要があろうかと存じます。
厳しい事を申し上げてしまっておりますが、これがこれからご開業されると云う事の一端でもあり、そう云うご経験を重ねて行きながら不動のクリニックを作り上げて行く事になる訳ですので、始めの時点で凹んでしまう事無く上手く受け流しながら先へ進む事を重視される事をお勧め致します。

posted by 医院開業物件パラダイス at 18:43| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月15日

年明けの物件事情は?

早くも1月中旬となり、直ぐに2月に突入しそうな勢いですね。
年末位に新たに入手した物件情報についても、その素性の良さそうな物から静かに確実に物件が決定して行っていると云う感じが致しますが、それに比べての更なる新規物件については直ぐに出て来ていないと云うのが現状の様です。
もう少しすると、新たな物件情報が入って来るのでしょうけれども、今の所では手元にある物件情報の中から良い物を選りすぐってドクターにご紹介すると云う形になりますので、その点についてはご承知おき頂ければと存じます。
これからご開業されるドクターの皆様は、物件の良し悪しを見る基準の一つとしてやはり診療圏調査の数字を気にされる事かと存じますが、これは飽くまでも一つの指標と云う事であり、これが全てでは勿論ありませんしその物件でご開業されるドクターの手腕によって売り上げ自体が大きく変化すると云う形にもなりますので、最終的にはやはりご自身を信じてご開業される形になると云うのが最も良い選択になります。
弊社に於けるご開業支援の今迄の経験からも、ある物件の「小児科」の診療圏調査結果の数字は17人/日と云うものでしたので、その数字だけを信じれば余りお薦め出来ない様な物件の数字になる訳ですが、実際に現地へ行って周辺状況を調べてみると、物件周辺のドラッグストア近辺を中心にして数多くのベビーカーや自転車で赤ちゃんを連れたママさん達を見る事が出来、その状況で実際にそのママさん達にインタビューをしてみると、多くの方々は近隣に良い「小児科」が無い為にわざわざ遠方へお子さんを連れて受診をしていると云うお話まで聞く事が出来ましたので、駅からも離れていて全くの住宅街の中で、マグネット物件もさほど無い環境の物件ではありましたが、ドクターに強くお勧めしてその物件でのご開業をして頂きますと、始めの1ヶ月目から患者さんが数多く来院されてその先生が本当にびっくりしていた程でした。
後はドクターご自身が、その物件周辺の空気感に馴染めるのか否かと云う部分も重要であり、その環境下においてドクターが感覚的にしっくりと来る感じを持てるのであれば、その物件でのご開業をご検討されても全く問題無いと思われます。
ドクターと云えども人ですから、其々生まれた環境も違えば育った環境も異なる訳ですので、その物件の周辺環境がしっくりと受け入れられるのであれば、その地でのドクターのご開業の後についても馴染んでいきますので、ドクター自身が余程変わった性格でもない限りは患者さん達も自然に増えると云うのが一般的な傾向になって来るのです。
それから物件には新旧あったとしても、そのテナント個体には何も悪い条件が付いている訳ではありませんので、仮に内科と眼科が既にご開業されており、残りの1枠だけが空いていたとしてもその1テナントに人気が無いと云うのではなく、たまたまそのテナントに注目した科目のドクターが既に入っている科目とダブった形になったので遠慮したと云うケースが殆どであり物件自体に問題がある訳ではありませんので、物件の検討材料が少ない折には、その辺りも変に勘ぐる事無く平等に検討される事が宜しいかと存じます。
ご開業の時期をある程度決めておられるドクターに関しては、その準備期間(通常ご開業の6か月前)の前には物件情報を集めて、ある程度の目星を付けながら物件のご検討をされておく事をお勧め致します。
但し、余りに慎重に検討されておりますと、思わぬ時点で他のドクターに先を越されるケース(いきなり本契約を結ばれれば、仮契約だけでは対抗できません)もありますから、仮押さえをしておいたから大丈夫と云う事では無く、常にどの物件であっても気になるものについては、その物件管理者との連絡を密にして逃さないで置く事も非常に重要になって参りますので、物件のターゲットを絞って検討される事を強くお勧め致します。
posted by 医院開業物件パラダイス at 11:49| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする